刘生建 

（成都918博天堂古建筑设计有限公司，四川 成都 610000 ）

摘要：历史文化街区是重要的资源，社区参与历史文化街区的开发是实现街区可持续发展的重要途径，也是以人为本的科学发展观的具体体现。本文以潍坊十笏园历史文化街区为例，对历史文化街区的保护开发以及社区发展进行研究，通过分析，确定一般历史文化街区开发的模式，为有关部门及相关类型的开发提供决策参考依据。

关键词：历史文化街区，保护开发，社区发展

一、研究背景

经过专家学者的多年呼吁，2008年7月《历史文化名城名镇名村保护条例》颁布施行，其中增加了历史文化街区的内容，明确了历史文化街区的定义，即“保存文物特别丰富、历史建筑集中成片、能够较完整和真实地体现传统格局和历史风貌，并具有一定规模的区域”。历史文化街区有着较高的价值，主要体现在：（1）经济利用价值。城市历史文化街区的经济利用价值主要表现在两方面：一是旅游开发价值，具有特色的历史文化街区是一个城市的个性所在，可以成为颇具魅力的旅游热点；二是市场载体价值，在自古商贸就较发达的城市中，许多历史文化街区同时也是繁华的商业区，它既能招徕顾客、方便商品集散，又有利于同行业的合作与竞争。（2）历史文化价值。一处历史文化街区就是一处文化遗址，它较为浓缩而又真实地承载着一定历史时期城市经济、政治、文化、建筑艺术、城市面貌、居民生活条件和生活方式等多方面的信息，是历史信息的载体和城市传统风貌的“标本”，是宝贵的历史文化遗产。（3）社会环境价值。历史文化街区蕴涵着不可再生的文化信息资源，它是城市环境、城市品位的重要组成部分。随着经济发展、社会进步，其本身就具有巨大的外部经济性，即历史保护本身能衍生出难以估量的社会、文化、环境效益[1]。

历史文化街区的历史建筑、各种习俗及居民等这些都是历史文化街区的重要资源。在研究中，对于街区中的一定数量居民组成并具有内在互动关系与文化维系力的地域性的生活共同体——称为社区。社区居民，是最为活跃的因素，从社区角度考虑把社区居民作为重要的利益群体和开发主体来对待，让居民参与街区的开发，是实现科学发展观的重要体现，也是联合国所推行社区发展运动的重要目的。社区参与发展是居民、政府和有关社会经济组织整合资源、发现和解决社区问题、改善城市形象及社区环境、提高人民生活质量的过程，也是推动社会全面进步的过程[2]。

我国提出以人为本的全面协调可持续发展的科学发展观，具体到历史文化街区开发中要关注民生，全心全意为人民服务是根本宗旨。潍坊十笏园项目是一个历史文化街区开发典型案例，项目结合街区的资源，规划及开发业主运用科学理论进行了有益的尝试，通过对这一项目的分析得出一些具有共性的结论，希望能为有关部门提供决策参考依据。

二、十笏园历史文化街区现状

日前规划开发的潍坊十笏园街区主要是指其一期工程范围，其用地面积10.94公顷，属潍坊老城区——潍城区城关街道办事处辖区，共有二个居民小区，居住人口约7000人。其中核心的资源有全国重点文物保护单位十笏园（含关侯庙、孔融祠），其他街区虽然至今文化遗存保留下来的不多，但区域内的街区格局、历史文脉、文化遗址、风俗传承仍然十分丰富，是潍坊老城历史信息最为富集的区域。

1、国家重点文物保护单位——十笏园古建筑群

十笏园古建筑群，是国务院1988年公布的全国重点文物保护单位，其中关侯庙是潍坊市区现存最早的古建筑（始建于北宋时期）。十笏园古建筑群为中国北方较为罕见的明清私家园林和民居建筑，其园林被中国著名园林专家誉为“集我国南北园林建筑艺术之大成”与“鲁东明珠”，具有资源的稀缺性，具有较强的文化感召力和旅游吸引力。十笏园古建筑群较全面地反映了潍坊地区明清时期独具特色的民俗风情、宗教信仰和建筑风格，是潍坊市区作为历史文化名城的标志。

2、传统老城街区

十笏园街区交通构架已经基本形成，分别有曹家巷（小区生活性道路）、东风西街（城市主干道）、向阳路（城市次干道），北侧尚无道路可通。西南处有分别同东风西街和向阳路连接的一条“L”形生活道路，另外街区中保留有传统古巷关帝庙巷子，郭家巷子等老巷。街区内尚无社会停车场。街区内行政单位较多，计有区政府，市政工程公司，区广播电视局，区教委，区外贸，交通二中队等。此外，90年代沿胡家牌坊街修建有少量仿古低层商业建筑，与十笏园文物建筑风格不相协调。街区的东、西、南三侧道路，及贯穿街区东西向的胡家牌坊街道路均有水、电、通讯等市政基础设施。街区内仅十笏园的庭院绿地供公众使用，无其它公共绿地。

3、普通的城市民居建筑

街区内的建筑分为三大类：居住建筑、公共建筑、古建筑。

其一是居住建筑。街区内有区政府职工住宅和曹家巷小区一部分，多为二类和三类建筑，小部份为四类。以5—6层居多，少量1层的砖木和土木结构建筑，多为80年代前后修建。居住建筑造型一般，标准较低，服务设施不全，大多为平顶，个别小区有披檐。

其二是公共建筑。部份建筑较早，如区政府机关、其它区级行政单位建筑。近几年新建的大型公建有脑科医院。由于建造于不同年代，反映出不同时期风格的差异性。

其三是古建筑。关侯庙、孔相祠，由于年久失修，破损十分严重，目前已开始维修重建。十笏园古典园林建筑，传统民居院落建筑保存完好，部份院落已经维修。此外，还有汉代古城墙两段残墙，约100余米。

老街区无论是市政公共设施或院落内部结构都没有充分考虑到现代化生活环境的需求。土地利用强度不高，集约化程度差。人居环境较差，人均居住面积较少。对目前居住环境中存在的问题，多数人的感觉是基础设施差和生活水准低，认为当前急需解决的问题是增加住房面积和改善生活设施。

4、社区发展情况

十笏园街区居住建筑多数为砖混结构，少量砖木结构，标准较低，居住密集。随着岁月流逝，街区基础设施、环境质量日益老化并恶化。街区没有什么工业企业，商业目前也较为落后，沿街公共服务设施多为底层商店，也有多处为墙外搭建、接建的服务性临时建筑。菜市场为利用居住区支路沿路摆摊设点，人车混行，市场秩序混乱。街区内虽有小商品经营及店铺出租，但规模小，旅游业也处于起步阶段，且多以观光十笏园为主，大多数居民并没有从中受益。街区居民多数家庭收入处于一般或偏低水平。在新的一轮城市开发中，潍坊其他地区房地产及现代化商业街加速发展，历史文化街区由于各方面原因发展滞后，经济及社会问题较为突出。

三、社区发展与文物保护利益主体分析

1、政府

政府在社区发展中的目标，（1）致力于潍坊城市经济发展水平的提高，而并不仅仅是开发地产或发展旅游这一两项指标；（2）潍坊城市改造以及人居环境的提高；（3）旅游业的发展以及城市商贸业的兴盛；（3）潍坊历史文化的保护及传承。其中文物保护主管部门，对于文物古迹的保护是其应尽职责，当然现在要求不能为保护而保护，也不能只顾开发，不管保护，要处理好保护与开发的关系。

政府在十笏园街区发展中的参与内容：（1）历史文化的保护及投入，如对十笏园博物馆的投入等；（2）街区开发政策的制定并参与开发，潍坊市、潍城区两级政府及规划、建设、投资等职能部门高度重视十笏园街区的开发，也是本街区项目投资开发的主体。（3）统筹发展街区，一是强调古城区的旧城改造，二是要提高居民生活居住水平，三是要成为地标性文化区，四是要有商业回报。

2、开发商

开发商以及后续的投资引资涉及的开发业主，它们的目标是获得投资回报，并在后续经营中获得企业经济效益的不断提高。

开发商在街区发展中的参与内容，（1）旅游投入与经营，包括文化项目的开发、旅游景点的开发、配套设施的建设、酒店接待设施、餐饮娱乐设施以及商品的投入与经营；（2）吸纳本地能在企业经营管理所用的人员进入岗位，相应地为当地提供就业机会。

3、当地居民

十笏园街区涉及的社区居民在发展中的目标：（1）就业与收入的提高，从而促进生活水平的改善。（2）生活环境改善，包括自身的居住环境及街区环境的不断改善和优化，享受到真正城市化的好处。

4、旅游者

旅游者的目标不外就是想通过到这个历史文化街区旅游获得者得满意的旅游体验，买到满意的旅游产品。

四、历史文化街区保护与开发研究

1、城市文化形象展示

国家文物局单霁翔局长就历史文化街区与城市文化关系专门撰文写道：“一座座传统民居院落相依，形成一条条历史街巷，一条条历史街巷相连，又构成一片片历史文化街区，从而形成既秩序井然又气象万千的城市文化景观……今天，当我们的城市正在日益陷入‘千城一面’的怪圈之时，历史文化街区更加成为对自身文明和文化价值的证明。”[3] 潍坊是省级历史文化名城，但作为历史名城的重要组成部份的历史街区现已所剩无几，若再不保护和恢复这些重要的历史风貌元素，历史文化名城潍坊市将会名不副实，有被取消名城称号的危机。潍坊城市范围内历史文化遗存目前就十笏园最为丰富。十笏园街区周边（包括省保单位城隍庙、古城墙及古街名等）是潍坊悠久历史社会文化的积淀与见证。科学地恢复这片传统街区，完美展现十笏园街区的昔日风采，体现一座历史文化名城漫长发展过程中的积淀下来的丰富历史文化内涵，对于潍坊这座城市展示其个性，具有重要的历史价值及文化产业开发价值。

2、社区综合保护开发

历史文化街区既是历史文化名城的有机组成部分，又是特殊类型的文化遗产，还是广大民众日常生活的场所，因此，历史文化街区的保护必然是一个动态的过程。中国城市科学研究会副秘书长王景惠在《中国历史文化名街》一书中撰文指出：“历史文化街区重在保护外观的整体风貌，不但要保护构成历史风貌的文物古迹、历史建筑，还要保存构成整体风貌的所有要素，如道路、街巷、院墙、小桥、溪流、驳岸乃至古树；历史文化街区有其特有的社区文化，不能只保护那些历史建筑的躯壳，还应该保存它承载的文化，保护非物质形态的内容，保存文化多样性。这就要维护社区传统，改善居民生活环境，增强地区经济活力。”潍坊十笏园街区，以及后续的二三期规划区，涉及到潍城街道多个居民社区数万社区人口。历史街区的历史建筑不必像文物那样一切维持原状，对于其建筑可保护外貌、整修内部。可以进行室内的更新改造，适应现代生活的需要。对历史性建筑要按原样维修整饬，对那些改动不合理的地方，维修时可恢复其原貌或原来的风格；对有悖于历史风貌的新建建筑可以适当改造，恢复历史原来的风格。另外以人为本，积极改善基础设施，提高居民生活质量。这个问题不解决，居民就很难在这里继续生活，保护就成了一句空话。从而保存和延续社区文化，保护其间的非物质文化遗产。

 3、产业经济功能充实

中国文物学会会长罗哲文在2009年度中国首届历史文化名街评选活动中曾表示：“在历史文化名街的保护过程中，不反对经济效益，一味地追求经济效益，有时的确会产生一些破坏，但若规划、保护好了，促进了旅游，加强了宣传，是可以获得社会效益、经济效益双丰收的，既把名街保护下来，又繁荣了地方经济。当地的开发、建设与历史文化街区的保护并不矛盾，关键是文化、文物、旅游、规划部门要事先做好街区保护的规划工作，互相协作，促进历史文化名街焕发出新的活力”。围绕着十笏园街区的周边区域是潍坊市潍城区城关街道，城市居民加上流动人口数量庞大，这一项目除具备一般城市区块的功能外，主要还具有商业地产的功能，十笏园项目地处潍坊老城的核心位置，并拥有丰富的历史文化遗存与信息，还积聚着大潍坊区域丰富多彩的历史传承和民俗文化，是一处典型的历史文化旅游富矿，其以历史文化观光、民俗文化体验和都市文化休闲为特色的旅游开发价值很高。通过文化包装、产品运作以及人气营造，具有良好的商业价值。十笏园项目所处区域是潍坊市中心区中较为强势的人文资源，也是政府重点要营造的区块,且地处白浪河沿河两岸的城区，政府要打造成休闲商业带，十笏园项目自然成为白浪河打造的重要商业支撑点。另外以历史名街彰显城市的个性与魅力，当前很多城市中的历史文化名街，早已成为游客感受城市文化的必游之地，通过发展城市旅游，展示其城市形象、繁荣地方经济方面也能发挥着重要作用。

五、历史文化街区发展对策

结合文脉地脉，将十笏园街区的功能定位为“以历史文化环境保护为核心，集旅游、商业、公共服务为一体的城市中心区”。街区共分为六个功能区，其分区如下：（1）历史文化游览观赏区，有十笏园、关侯庙和孔融祠以及传统民居。（2）民俗文化区，规划包括民俗广场、国术馆、民俗商场、养生堂、休闲园林、布艺刺绣、泥塑核雕、少数民族商铺等。（3）风雅文化区，规划包括十笏广场、郑板桥纪念馆、戏楼、潍阳书院、潍坊书画院、齐民要术馆、文庙碑亭及名人堂、三贤祠、蓝宝石作坊、诸城琴社、古玩篆刻传拓、非物质文化遗产商城、胡家牌坊和郭家牌坊以及胡家牌坊街标志坊等。（4）餐饮文化区，有入口牌楼、游人中心、十笏酒楼、东岳酒家、丁氏酒家、大巴临时停车场和小吃商店等。（6）传统客栈区和主题酒店区，规划有宾馆、低层及多层民居客栈和民俗商铺等

十笏园街区地下空间为两层。在冬暖夏凉且避风的地下一层，项目地下一层主体划分为大型超市区、商贸零售区两大功能区，地下长街商业带以及三处贯通地面地下集散中心，还有公共空间，以及配套设备间。这里除建商业街外，再融入歌舞厅、茶坊、水吧、保健及理疗等现代生活元素，让消费者在历史文化观光、民俗文化体验之余，身心得到舒展和释放。地下二层为停车场，为商业区及周边社区提供公共服务。

通过这样的规划设计，我们认为历史文化街区开发保护要：

1、突出城市个性，打造城市名片

潍坊十笏园街区目标就是建设成一个城市名片。因此，在规划中尽可能的融入了潍坊地域文化元素，并且，大手笔地设计几大功能区，目的就是将十笏园街区最终打造成为中国北方传统民俗表现地的代表，也为潍坊的城市品牌浓墨重彩地添上一笔。

目前城市发展，已经由纯规划进入综合发展阶段了。国内外城市发展趋势就是依托地域的文化传承，历史文化街区具有明显的城市地域文化独特性，将文化建设与城市建设协调发展，将展示城市个性，提升文化软实力，增加城市综合竞争力。

2、强化社会功能，综合协调发展

十笏园项目作为潍坊城市中的一个街区，承载着社区相关功能，既有建筑的躯壳，又有人居的生活，维护社区传统，提升居住环境，改善居民生活，增强社区经济活力。因此，项目设计中考虑了超市、商业、住宿、餐饮、娱乐以及停车等等各类社会经济各种业态。

目前国内外城市中，对于城市功能方面运作相当多，第一，在满足本地居民生活和经济产业的同时，必须发展旅游交通、集散、接待服务、游憩、旅游购物、夜间娱乐等旅游目的地综合配套功能。第二，旅游城市的风貌，应该追求独特性艺术景观风貌，比如形成民俗、民族特色，形成本地化的、情趣化的、游乐化的、特色化的景观环境。第三，旅游城市的旅游产业经营，应该追求城市旅游本身吸引力的建设，发展综合性旅游产业构架。

3、市场化运作，地产业经营

潍坊市政府在2007年9月16日《关于城市重点项目建设工作调度会议纪要》中明确指出，可以在开发过程中推出部分商业项目，也可通过转让经营权等手段实现收益，最终实现投资收益总平衡。依托潍坊城市中较为强势的人文或自然资源，由传统休闲、旅游行为提升形成特色街区，具体的讲就是依托十笏园与关侯庙核心区打造旅游文化吸引中心，产生的注意力，吸引资金参与周边区域综合开发，有效利用土地流转及增值，吸附资金进一步滚运开发，从而形成一个良好的商业模式。十笏园项目最终是一个地产项目，规划区西北、东南部份商业建筑增加了高度，提高了规划容积率，也增加了可利用的商业销假售空间。同时，对于地下空间也进行了开发。建成后，十笏园街区可以由项目开发商通过成熟的商业铺面销售与转让升值模式进行开发运作，商业模式非常清楚。项目必须在深入把握所处区域的地脉、文脉和现状资源的基础上，坚持以商业策划为前导，采用创新的商业模式，依托土地运营，创造相当的营利点，使投入的启动资金变成资产增值的催化剂，从而提升融资平台的高度，实现十笏园项目的整体盘活,实现政府、投资业主、社区居民、商务机构多方共羸共荣。

参考文献：

[1] 李颍伯，北京历史文化街区现状及发展研究，当代中国史研究，2004，（11）3

[2]孙九霞、保继刚 社区参与的旅游人类学研究——阳溯遇龙河案例，广西民族学院学报，2005，（1） 85-92。

[3]张玫 以历史文化名待彰显城市个性 ，中国旅游报，2009，6、12十版

[4]刘纬华 关于社区参与旅游发展的若干理论思考，旅游学刊，2001，（1） 47-52。

[5]王红，冯卫红 古城文化遗产地社区旅游发展探析——以平遥古城为例，社区旅游与边境旅游，中国旅游出版社 2006年

[6]北京文件——关于东亚地区文物建筑保护与修复 中国文化报，2007，2、15五版

作者：

刘生建（1973-），男，成都人。

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